Projet de Loi de Finance 2026 : ce qui change pour l’investisseur immobilier

Enfin ! le PLF 2026 est définitivement arrêté dans le texte adopté au 2 février 2026.

Il contient une mesure centrale pour l’investissement locatif : la réintroduction d’un amortissement fiscal en location nue (résidence principale) pour certains logements en habitat collectif, soit en neuf/VEFA (ou construction), soit en acquisition avec réhabilitation lourde / gros travaux (dont travaux d’amélioration ≥ 30 % du prix dans certains cas).

Cet avantage est encadré (engagement de location 9 ans, plafonds de loyers et de ressources, règles anti-abus et mécanisme de reprise en cas de non-respect).

Le texte introduit aussi une taxe sur la vacance des locaux d’habitation, visant les logements vacants sur des durées minimales et avec des taux pouvant être relevés par les communes selon la zone.

Enfin, pour certains patrimoines structurés en sociétés, le PLF 2026 crée une taxe sur les “actifs non affectés à une activité opérationnelle” au sein de certaines holdings patrimoniales (conditions d’assujettissement et seuils).

À surveiller aussi en 2026 : le calendrier des dépenses de rénovation énergétique pour le déficit foncier, avec une fenêtre de dépenses payées sur 2026–2027.

En détail :

1) Statut bailleur privé - Amortissement en location nue : neuf/VEFA en collectif

Attention, il n'est pas explicitement fait référence au "statut du bailleur privé" dans le texte, mais c'est la manière commerciale dont la mesure est amenée par le politique, notamment pour remplacer l'ancien dispositif PINEL.

Le texte rétablit une déduction au titre de l’amortissement dans les revenus fonciers (location nue), pour des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis neufs, en VEFA, ou construits, à condition d’être loués nus en résidence principale.

Paramètres fiscaux clefs :

• Foncier exclu via un forfait : 20 % du prix (net de frais) est réputé représenter le terrain (donc non amortissable).
  
  
• Taux d’amortissement : 3,5 % en “intermédiaire”, avec majoration en “social” (+1 point) et “très social” (+2 points).
  
  
• Plafond annuel : 8 000 € / an / foyer fiscal, avec possibilité de majoration selon la part de loyers relevant du social / très social.
  
  
• Fenêtre d’éligibilité : acquisitions (ou construction) du lendemain de la publication de la LFI 2026 au 31/12/2028.
  
  

Point d’attention investisseur : ce dispositif recrée une logique “type amortissement” en location nue, mais uniquement dans un cadre précis (collectif, résidence principale, plafonds).

2) Statut bailleur privé -variante “ancien + gros travaux” : réhabilitation lourde / travaux ≥ 30 %

Le texte prévoit aussi l’amortissement pour des logements en collectif acquis avec :

• soit des travaux concourant à produire un immeuble “neuf”,
• soit des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition (cadre “réhabilitation lourde”).
  
  

Paramètres clefs :

• Taux : 3 % (intermédiaire), majoré en “social” (+0,5 point) ou “très social” (+1 point).
  
  
• Le forfait foncier 20 % s’applique également (sur l’assiette définie par le texte).
  
  
• Si les travaux ont eu lieu avant l’acquisition, condition spécifique : le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé depuis l’achèvement des travaux.
  
  

Point d’attention investisseur : ici, tout se joue sur la qualification (réhabilitation lourde / seuil 30 % / conditions d’occupation). Il faut cadrer ça dès la phase étude.

3) Statut bailleur privé - contreparties, interdictions, et risque de “reprise” (le point à sécuriser)

C’est le socle de conformité : si on sort des clous, l’avantage peut être repris.

Engagement et plafonds :

• Engagement de location de 9 ans + respect de plafonds de loyers et de ressources (références aux cadres “intermédiaire / social / très social”).
  
  

Anti-abus / exclusions :

• Interdiction de louer à des personnes faisant partie du foyer fiscal ou à certains proches (parents/alliés jusqu’au 2e degré).
  
  
• Le texte prévoit des restrictions en cas de démembrement, avec un traitement particulier en cas de décès du conjoint (cas de reprise du bénéfice).
  
  
• Non-cumul avec plusieurs dispositifs de réduction/avantages (le texte vise notamment les schémas de type réduction d’impôt existants).
  
  

Risque fiscal si rupture :

• En cas de non-respect des conditions, mécanisme de reprise : réintégration des amortissements dans le revenu foncier, avec un mécanisme de quotient pour lisser.

Point d’attention investisseur : avant de “vendre” le gain fiscal, vérifier la stratégie de détention (9 ans), la capacité à tenir les plafonds, et la compatibilité avec les autres dispositifs utilisés.

Soyez vigilant, ce dispositif ressemble tout de même à un aspirateur à rentabilité... Faites bien les calculs avant de vous lancer.

4) Déficit foncier & rénovation énergétique - fenêtre 2026–2027 (calendrier à exploiter)

Le texte modifie une échéance de l’article 156* en prolongeant le dispositif de déficit foncier "spécial" jusqu'à fin 2027 et précise l’application aux dépenses de rénovation énergétique.

*L’article 156, c’est la règle qui dit dans quelle limite un bailleur en location nue peut “remonter” un déficit foncier sur son revenu global (au lieu de le laisser uniquement dans les revenus fonciers), avec un plafond standard et un plafond temporairement rehaussé pour certains travaux de rénovation énergétique.

Point d’attention investisseur : en 2026, l’enjeu est souvent le timing des paiements de travaux énergétiques (et leur traçabilité) pour sécuriser l’effet fiscal.

5) Vacance / résidences secondaires : nouvelle “taxe sur la vacance des locaux d’habitation” (CGI art. 1406 bis)

Le texte crée une taxe sur la vacance des locaux d’habitation (nouvel article 1406 bis), avec des règles différentes selon que la commune est en zone de tension (déséquilibre offre/demande) ou non.

• Vacance ≥ 1 an en zone “déséquilibre” ; ≥ 2 ans ailleurs 
  
  
• Taux : 17% puis 34% en zone “déséquilibre”, avec possibilité pour la commune d’augmenter jusqu’à 30% puis 60%

• Hors zone “déséquilibre”, la commune peut instituer la taxe jusqu’à 50%

 

• Le texte prévoit en plus des effets d’articulation avec la THLV/majoration RS et des dates d’entrée en vigueur (beaucoup de choses basculent en 2027, mais la mesure est adoptée dans la LFI 2026).
  
  

Impact investisseur : en cas de lots vacants (travaux longs, succession, remise en location lente) ou une stratégie “j’attends”, ce point devient un vrai risque financier.

6) Structuration via holding patrimoniale : nouvelle taxe “actifs non affectés à une activité opérationnelle” (CGI art. 235 ter C)

Le texte rétablit une section et crée une taxe sur les actifs non professionnels détenus par certaines holdings patrimoniales à l’IS, sous conditions (notamment valeur vénale des actifs ≥ 5 M€, revenus passifs > 50%, contrôle par une personne physique, etc.).

Impact investisseur : ça vise surtout les gros patrimoines structurés via sociétés “passives”. Si un client détient de l’immo via une holding patrimoniale, il faut étudier  "l’éligibilité" au dispositif.​

7) Lien vers le texte provisoire a​dopté

Disclaimer : ceci est une synthèse informative, pas un conseil fiscal personnalisé.

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